CONSÓRCIO OU FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO ? UMA DÚVIDA FREQÜENTE DE QUEM PRETENDE ADQUIRIR UM IMÓVEL PARA MORAR

                   - texto em construção -

CONSTRUA SUA CASA COM SEGURANÇA

VOCE PRETENDE COMPRAR UM TERRENO E CONSTRUIR SUA CASA ? SIM ? ENTÃO LEIA ATENTAMENTE ALGUMAS ORIENTAÇÕES INTERESSANTES PARA VOCE SE DAR BEM NA EMPREITADA QUE IRÁ ENFRENTAR.

Siga os seguintes passos:

1) Escolha o bairro que mais lhe interessa ou que caiba no seu bolso;

2) Assessore-se de um bom corretor, com registro no CRECI e que seja da sua confiança ou recomendado por alguém, em quem você confie;

3) Uma vez selecionado o imóvel, ajustado o valor da compra, a comissão do corretor, se for o caso, solicite uma matrícula atualizada o imóvel; a matrícula é como se fosse o documento de identidade do imóvel, é emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis da cidade ou o equivalente quando este não existir em sua cidade;

4) Observe na ficha matricula se não existe nenhum gravame indicando que esse imóvel já foi vendido ou que esteja hipotecado a algum orgão financeiro; muitas vezes pessoas de má fé vendem imóveis que foram hipotecados a bancos e cuja hipoteca não foi saldada;

5) O fato do imóvel estar hipotecado não significa que o imóvel não possa ser vendido, mas antes que a operação de compra e venda seja concretizada é importante que o atual proprietário salde o compromisso com o beneficiário (banco, financeira, terceiros,...), ou que o faça concomitantemente com a venda; aconselhe-se com o cartorário, certificando-se de que agora o imóvel esteja livre de gravames, em condições de ser adquirido;

6) Preferencialmente, procure um Cartório de Notas, Títulos e Documentos para que eles façam o contrato de compra e venda; o custo é bem baixo perto dos benefícios que você irá obter;

7) Nunca compre um imóvel sem solicitar todas as certidões negativas dos proprietários do imóvel, eles podem ter compromissos importantes a serem saldados (com a Receita Federal, Estadual, Municipal, com ações trabalhistas,...) que podem alcançar o imóvel que você esta pretendendo adquirir; voce pode comprar e depois se frustrar com a perda do imóvel por não ter sido prudente; se as certidões se apresentarem como positivas é importante que você analise caso a caso, para se certificar de que o risco é zero ou mínimo; o próprio cartorário ou um advogado de confiança poderão lhe aconselhar sobre o que fazer; segure sua ansiedade, se o imóvel não esta livre de embaraços é preferível você procurar outro que esteja e que também lhe satisfaça; existem gravames que praticamente não colocam o imóvel em risco;

8) Ainda antes de fechar o negócio, é muito importante você saber as posturas da Prefeitura para esse terreno, o que é possível construir sobre ele, quais os recuos, qual o gabarito(nº de pavimentos) estabelecido, qual a taxa de ocupação (percentual que pode ser construído), é importante também saber se não existe algum projeto de desapropriação previsto para aquela região que possa afetar o imóvel que você esta em vistas de adquirir;

9) Faça a consulta formalmente na Prefeitura,...ela só sustentará o que lhe informarem no balcão, se essa consulta for formalizada no papel, caso contrário você poderá se surpreender negativamente na hora que for entrar com o seu projeto para aprovação; muitas pessoas esclarecidas cometem essa falha primaria de desprezar ou desconhecer essa necessidade da consulta de viabilidade ; é claro que os lotes localizados dentro dos loteamentos e condomínios praticamente não lhes causarão surpresas desagradáveis, mas hoje existem muitos loteamentos “travestidos” de condomínios fechados e que não o são; você poderá acordar sem a cancela da sua portaria, exatamente porque um incorporador a instalou ali e que não poderia instalar,...se tratava de um loteamento e não de um condomínio fechado;

10) Agora que você esta seguro com as informações obtidas, poderá fechar o negócio e não se esqueça de recolher os impostos pertinentes e solicite o imediato registro do imóvel em seu nome, no Cartório de Registro de Imóveis; o Cartório (de Notas, Títulos e Documentos) que lhe atendeu faz isso por você; muitas pessoas por falta de conhecimento, fazem o contrato de compra e venda no cartório ou fora dele e depois guardam o contrato na gaveta, sem levá-lo para registrar no CRI; nunca faça isso, o seu risco é muito grande pois o imóvel continuará registrado no nome do antigo proprietário, que de uso de má fé, poderá vendê-lo para outro e você terá um imbróglio para descascar; às vezes por falta de dinheiro não se leva o imóvel para o registro, deixando para quando o dinheirinho sobrar; pode sobrar dor de cabeça;

11) Agora sim,...de posse da escritura nas mãos, comece a sonhar com sua casa;

12) A maior parte das prefeituras já possuem sites (sítios) bem estruturados onde você pode entrar e pesquisar sobre as posturas do seu terreno; o que pode e o que não pode fazer;

13) A escolha de um profissional do ramo (arquiteto ou engenheiro civil) é muito importante; faça sua escolha com uma pessoa de sua confiança, ou indicado por alguém que já se deu bem com esse profissional e converse sobre as suas intenções para o terreno; a partir daí o seu caminho estará pavimentado podendo lhe proporcionar muitas alegrias;

14) O Arquiteto é o profissional indicado para a elaboração de um bom projeto, afinal ele estudou vários anos cadeiras específicas que lhe capacitaram para opinar sobre a volumetria do imóvel, sobre o trânsito, sobre a circulação, insolação, ventilação e tudo o mais que envolve o estudo de um bom projeto;

15) A elaboração do projeto envolve várias etapas, como a entrevista com o cliente, a elaboração do ante-projeto, o refino desse ante-projeto até que se obtenha a versão final, agora projeto arquitetônico; submeta-o para aprovação da Prefeitura Local e se for o caso, da equipe técnica do condominio;

16) De posse do projeto arquitetônico aprovado, voce poderá contratar o profissional que virá a ser o RT – Responsável Técnico pela obra a ser executada; esse profissional poderá ser um arquiteto ou um engenheiro, preferencialmente uma pessoa experimentada com a execução de obras; às vezes o arquiteto que elaborou o projeto também é contratado para atuar como responsável técnico da obra;

17) O Responsável Técnico é a pessoa que se responsabiliza por tudo o que acontece na obra, é ele quem orienta a equipe que executará a obra, a aplicabilidade dos projetos (arquitetônico, fundações, estrutura, hidro-sanitário , elétrico/telefone/tv, estrutura de telhado,...); deverá estar presente nas etapas mais importantes da obra, como locação da obra, concretagem das peças estruturais, dentre outras;

18) O Responsável Técnico poderá ser contratado para administrar a sua obra, caso voce não tenha experiência ou tempo para conduzi-la sozinho; em qualquer modalidade de contratação, assine um contrato com ele, de forma a resguardar os direitos de ambas as partes; como diz o velho ditado: "tudo que é combinado não é caro";
19) Ao término das obras não deixe de legalizar a sua construção; requeira o "habite-se" à Prefeitura; na Receita Federal, recolha os impostos do INSS, referente a mão de obra dos profissionais que a executaram; de posse do "habite-se" emitido pela Prefeitura Municipal e da CND-Certidão Negativa de Débitos, emitida pela Receita Federal (INSS), procure o Cartório de Registro de Imóveis onde o terreno esta circunscrito e peça para averbarem a construção na matrícula; agora sim, voce pode relaxar, tirar umas boas férias  com a familia e  depois aproveitar da sua casa;

 20) Vale destacar que ocorrerão pequenas variações nestes procedimentos, dependendo da cidade onde a obra estará sendo executada, mas na síntese é isso.
Boa construção !

Ouça a mensagem - Bela residência no Alphaville - Genesis II em São Paulo (SP)

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Sua obra esta com umidade ?

RECEITA PARA SOLUCIONAR UMIDADE DE PERCOLAÇÃO EM PAREDES

1. com auxilio de taiadeiras e ponteiros afiados, remover por completo o revestimento (emboço, reboco, azulejos...) até uma altura de 30 cm acima do ponto mais alto  onde a umidade alcançou;
2. a remoção tem que ser bem feita, os tijolos devem ficar à mostra por completo,...nada de remover só uma casquinha superficial;
3. varrer e molhar a superfície trabalhada, de forma a remover toda a poeira depositada sobre a superfície;
4. preparar e aplicar um chapisco no traço 1 : 3  (cimento : areia média peneirada) na área atingida; permitir que ela seque por pelo menos uns 2 a 3 dias;
5. agora a superfície esta pronta para receber o novo revestimento que será feito com uma argamassa impermeável; esta argamassa não poderá, em hipótese alguma, receber cal na sua formulação; a cal é porosa e é por intermédio dela que a umidade sobe pelas paredes;

TRAÇO USUAL DE ARGAMASSA IMPERMEÁVEL

1. traço da argamassa -  1 : 3  (cimento : areia média peneirada); acrescentar nessa argamassa, 2 (dois) % de hidrófugo de massa (Vedacit, Sika 1), que são os mais comumentes encontrados no mercado; se for para revestir uma piscina, utilize 4 (quatro) % do hidrófugo;
2. então vejamos: para cada saco de cimento de 50 kgf, utilizar 1 kgf do hidrófugo, ou seja 2% x 50 kgf  =  1,0 kgf  (aproximadamente 4 copos americanos bem cheios);
3. o vedacit, ou o sika 1, deve ser adicionado a água que irá preparar a argamassa; em hipótese alguma poderá ser lançado diretamente sobre o cimento ou sobre a areia; coloca-se num balde limpo, acrescenta-se a água de emassamento, mistura-se bem até desmanchar por completo, aí sim esta pronto para ser acrescentado sobre a mistura do cimento com a areia;
4. como essa argamassa não possui a cal ou qualquer outro plastificante, ela será uma argamassa que apresentará um pouquinho mais de dificuldade na trabalhabilidade, ou seja, fica um pouco mais difícil para desempenar; mas é mesmo assim; a massa demora um pouco mais para puxar do que a massa tradicional de emboço paulista;
5. evite fazer juntas de concretagem, ou seja, quando pegar um trecho de parede para fazer, faça-o por completo, evitando posterior emendas entre a massa que foi feita anteriormente com essa que você estará fazendo agora;
6. essa massa tem um segredo importante que deverá ser seguido rigorosamente à risca: “ é uma massa que precisa ser curada com umidade constante, por pelo menos 3 dias”; sugere-se que você providencie uma bombinha de spray e molhe bem a sua parede reparada por pelo menos 3 a 4 vezes ao dia, principalmente no final do expediente, de forma que fique úmido durante toda a noite;
7. essa massa deve ser desempenada um pouquinho mais baixa ( 1 a 2 mm) do que a massa existente, de forma que depois facilite o trabalho do pintor na hora de aplicar a massa corrida, preferencialmente acrílica;
8. deixar curar e secar por pelo menos 15 dias, dependendo do tempo seco ou úmido, antes de refazer a pintura da área.

Como você pôde notar, na hora que removeu a argamassa (emboço) úmida da parede, os tijolos apresentavam umidade, que é exatamente a umidade de percolação, que subiu do solo pelos poros da argamassa; isso sempre acontece quando as vigas baldrames não foram executadas com concreto impermeável ou que não foram bem impermeabilizadas; destaque-se aqui de que essa solução de refazer o emboço, substituindo-o por uma argamassa impermeável, não será uma solução definitiva para o problema, mas sim um paleativo, ...uma solução para aguentar uns bons anos; destaque-se que a umidade continuará subindo pelos poros do concreto das vigas, já que a impermeabilização não foi executada ou se foi, foi executada com falhas; infelizmente o mal maior estará ali dentro, umidecendo os tijolos e um dia essa umidade atingirá as faces externas da nossa argamassa.

COMO SERIA A SOLUÇÃO DEFINITIVA ?

1. poderíamos ir cortando nossa parede de meio em meio metro, removendo mesmo os tijolos que estão assentados sobre as vigas mal impermeabilizadas; aí assentaríamos tijolos maciços, com emprego de argamassa impermeável; uma semana depois, voltaríamos cortando os outros 50 cm que ficaram para trás (um sim, um não) e procederíamos da mesma maneira; dessa forma, estaríamos com a nossa alvenaria totalmente apoiada sobre os baldrames, assentes corretamente com uma argamassa impermeável, que impediria a subida da umidade.
2. a empresa Hey Di possui um  impermeabilizante líquido, que você poderia, com o auxílio de uma furadeira, ir furando a alvenaria feita com tijolos maciços, a cada 20 cm e ir encharcando-a com esse impermeabilizante; infelizmente os produtos da Hey Di estão escassos no mercado nacional, difícil de serem encontrados.
   
   A intenção em publicar esta materia é apenas no sentido de ajudar as pessoas que nos procuram com frequencia, alegando problemas em suas obras; o assunto não se esgota apenas nestas orientações, é muito mais abrangente; cada caso é um caso e deve ser analisado por profissional habilitado.

Bom trabalho !

Antonio Roberto Pavim

Engenheiro Civil

Crea/SP 0600916380

Celular - 016-8126-8082